Bullseye

Ja, och mäklaren bör skriva det under "Föreningen" i beskrivningen.

period och därmed inte tänker långsiktigt.
Vet att i Solna var det ett politiskt beslut att sälja marken till Brf så där finns in princip inga tomträtter kvar. Nu med vänsterstyre i Sthlm kommer de nog inte driva på en ökad försäljning.

Grymt bra kommentarer @dowjonessyndrome.bsky.social håller med i allt du säger. Det är intressant detta med kort- och långsiktiga beslut. Incitament för en Brf med många mindre lägenheter är att hålla tillbaka på långsiktiga tuffa investeringsbeslut då de troligen kommer flytta inom en 5-7 års ->

Finns det något register om vilka fastigheter som kan tänkas ha eller få detta problem i framtiden? Eller måste en byggnadsingenjör göra en bedömning?

😅

Jo, så länge man vet vad man köper!

Ja där har vi olika uppfattningar, tycker lägenheten är alldeles för högt prissatt med tanke på ekonomin.

Jag vet inte om 1.2% är kutym. Jag menar 2-4% är inte en orimlig nivå.

Fast marken i innerstan ÄR ju inte billig lägre. Ett lätt byt för kommuner att squeeza bostadsrättsägare.

Jag skulle säga att det är ett stort problem de dras med så håller inte med dig på den punkten. Om köpare var mer pålästa borde tomträtts-brf:er ha lägre kvm pris.

Wow, den så man inte komma..

Kanske skulle Hemnet eller varför inte @borsdata.bsky.social öppna en ny vertikal..

Vilket är mycket märkligt och visar på risken att lita på någon annan. Med det sagt ser jag verkligen en öppning i marknaden för en extern part att plocka fram viktiga nyckeltal för att ge köparen bästa möjliga beslutsunderlag. ->

Köp boken "Köp rätt bostadsrätt" av Mikael Goldstein. Lägg 4-5 timmar och läs genom boken. Det finns fler viktiga saker att ha koll på, såsom radon, fasaden osv. Boken är mkt bra.

Hoppas att denna tråd hjälper någon att inte göra en katastrofalt dålig affär.

Trevlig sommar!

För att sedan ge stort förtroende till styrelsen (och alla andra i föreningen) att de kommer ta de bästa ekonomiska besluten kollektivt är absurt egentligen.

Man måste vara påläst, annars kan du göra enorma ekonomiska misstag vid bostadsköp.

Tips: ->

Detta är som sagt bland det värsta jag sett, men det finns väldigt många föreningar i Sthlm som befinner sig i samma typ av situation. Att tvingas ta beslut, att göra sin livs största affär på två visningar a 40min. ->

Om man som köpare missar att göra sin hemläxa, köper lägenheten idag för 123k sek/kvm kommer det bli enligt mig en katastrof gällande den egna ekonomin.
Och jag anser även att styrelsen har ett stort ansvar här. De har stoppat huvuden i sanden alltför länge och nu sitter man med svarte petter ->

Endast om de köper loss marken från kommunen kommer de slippa att tomträttsavgälden ökar var 10:e år.
Vilket betyder att föreningen måste få med alla medlemmar att betal in c29 000 kr/ kvm för att få in 65mkr. Om kommunen vill sälja, det är inte självklart.
Brf Odin 23 sitter i en rävsax. ->

I årsredovisningen lyfter styrelsen fram att en avgiftshöjning kommer trappas upp under kommande 5-år för att täcka den ökade kostnaden för tomträttsavgälden. MEN en ny förhandling kommer ju ske om 10 år igen. Och de kommer tvingas öka avgiften igen..
->

Och detta innebär för de som köper lägenheten, som nu är till salu, att de betalar 123 395 kr + 29 000 kr = 152 000 kr / kvm.

Eller ett totalpris på 152k sek * 81 kvm= 12.3mkr.

->

Ok, vad är den "dolda skulden" för föreningen iom att de inte äger marken idag?
Den är taxeringsvärdet/totalt antal kvm i föreningen:
65mkr/2233kvm= 29 000 kr / kvm.
Vilket i princip betyder att skulle föreningen vilja köpa loss marken av kommunen skulle det kosta 29 000 kr / kvm. ->

Tar vi nya tomträttsavgälden 789k sek /65mkr ger det c1.2%. Låt oss säga att taxeringsvärdet ökar med 2% per år. Då kommer taxeringsvärdet vara c79mkr efter 10 år, och ny avgäld på c948k sek per år, en ökning med 20%.
->

Taxeringsvärdet på marken är (not 11) 65mkr. Senaste höjningen var 2022 då taxeringsvärdet ökade från 53.6mkr till 65mkr. En ökning på 21%! Nästa justering kommer då 2025, sedan 2028, 2031, 2034
Kom då ihåg att nästa förhandling om ny tomträttsavgäld sker 2036, dvs efter 4 justeringar!
->

I princip måste avgiften per kvm öka med 354-140= 214kr, vilket innebär en ökning med 214kr * 81kvm= 17 334 per år, eller 1445kr / mån.
Dvs från 4517 kr till 5962 kr, eller 32%..
->

slutit ett nytt avtal gällande tomträtt feb 2026 - feb 2036 (10 år). Tomträttsavgälden ökar från 312 500 kr till 789 600 kr per år. Dvs 2.5x. Per kvm i Brf: 312 500kr / 2233 kvm= 140 kr
till
789 600 kr / 2233kvm= 354kr
->

Brf består av totalt 28 bostadsrätter, totalt 2233kvm. Lägenheten är 81 kvm, utpris är 123 395 kr/kvm (högt enl mig..). Månadsavgift 4517 kr. Äkta förening, balkong, fin lägenhet osv. I årsredovisningen 2024 ser vi att föreningen ->

Idungatan 8a, Vasastan Stockholms kommun - Fantastisk sekelskiftes 3:a i gårdshus - Högt upp med utsikt mot himmel & takåsar - Stor solig balkong - Perfekt planerad - Stor rymlig hiss - Enkel access...

Ok, nu ska vi kolla på Brf Odin 23. Här är annonsen:

->
www.hemnet.se/bostad/lagen...

Men taxeringsvärdet justeras var 3:e år, dvs 2023, 2026, 2029 osv. Så när nästa tomträttsavgäld ska bestämmas har taxeringsvärdet på tomten justerats 3 ggr (mest troligt upp), så den årliga tomträttsavgälden kommer därmed ökas vid 2030 år förhandling. ->

Taxeringsvärdet justeras på mark var 3:e år. De senaste 30 åren har värdet på mark i innerstan ökat från år till år.
Det betyder att om tomträttsavgälden förhandlas med utgångsläget av taxeringsvärdet 2020 med ett 10-årigt avtal, så betalar föreningen samma summa varje år fram till 2030. ->

I Söderort (och på Söder) betalar många föreningar en tomträttsavgäld årligen. I Solna finna i princip inga kvar utan föreningarna äger marken.

Avgälden baserar på markens taxeringsvärde.
->